Le Gouvernement dans le cadre des différentes mesures pour lutter contre l’épidémie de COVID-19 a pris par ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 des mesures relatives au paiement des loyers et charges des locaux professionnels.
Les conditions posées, détaillées ci-après, au point 2. sont tellement restrictives qu’il est préférable pour les locataires qui subissent une fermeture administrative du fait du confinement, de se tourner vers les mécanismes contractuels usuels qui permettent de justifier une suspension du paiement de leur loyer commercial.
1.Le Locataire qui ne peut ouvrir son commerce ou exploiter son local peut se prévaloir d’une exception d’inexécution et suspendre le paiement de son loyer
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a l’obligation vis-à-vis de son locataire au titre de l’article 1719 du code civil, de :
- Lui délivrer un local apte à l’exercice de son activité,
- Lui permettre de jouir paisiblement du local pendant toute la durée du bail.
Outre l’obligation de payer ses loyers, le locataire peut également être tenu à une obligation d’exploiter les locaux, si le bail commercial le prévoit.
Or, l’exécution de ces obligations est directement impactée par les mesures de confinement et de fermeture administrative des lieux accueillant du public prises pour limiter l’épidémie de COVID-19.
En effet, les mesures de fermeture administrative, qui peuvent être qualifiées de cas de force majeure (c’est-à-dire un événement extérieur, imprévisible et irrésistible), empêchent le bailleur d’exécuter son obligation de délivrance, le locataire ne pouvant exploiter et donc ne pouvant pas jouir paisiblement du local commercial mis à sa disposition.
Le paiement du loyer commercial par le locataire ne reçoit alors aucune contrepartie.
Le bailleur n’étant pas en mesure de respecter ses obligations contractuelles en permettant au locataire de bénéficier du local,
le locataire peut alors suspendre le paiement de ses loyers et charges, sur le fondement de l’exception d’inexécution.
Ce mécanisme permet en effet à une partie au contrat de ne pas exécuter son obligation (paiement du loyer) tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due (jouissance paisible du local).
Le locataire, qui pourra notifier cette suspension à son bailleur, devra toutefois pouvoir justifier de l’impossibilité pour lui de jouir paisiblement du local mis à sa disposition et de l’inexécution du bailleur qui en découle.
Il convient de noter que la suspension est totale si le locataire voit son activité totalement empêchée, la suspension sera partielle s’il conserve une partie de son activité.
Enfin, cette notification doit être effectuée aussi rapidement que possible et par lettre recommandée AR.
2. Les règles énoncées par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020
Pour mémoire, pour bénéficier de dispositions de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, les personnes physiques et personnes morales de droit privé, résidentes fiscales françaises, doivent ainsi respecter les conditions cumulatives suivantes :
- 1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
- 3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;
- 4° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
- 5° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois ;
- 6° Les pessonnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ;
- 7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce;
- 8° Lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 3°, 4° et 5° ;
En plus de ces conditions, la personne physique ou morale souhaitant bénéficier de la suspension de son loyer professionnel doit également remplir d’autres conditions
alternatives, à savoir :
- 1° Elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
- 2° Ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
– par rapport à la même période de l’année précédente ;
– ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
– ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.
Dans de très nombreux cas, il sera donc préférable de recourir aux mécanismes contractuels usuels.
L’équipe du Pôle commercial du Cabinet SYNEGORE est à votre disposition si vous souhaitez avoir des précisions ou être accompagnés dans vos démarches.
